근본적인 해결방법으로 부동산에 관련된 모든 권리는 부동산등기부에 공시토록 하고, 공시된 권리들에 한하여 그 효력을 인정하는 방법으로 개선한다면, 등기부만 열람하면 부동산에 대한 권리관계를 한눈에 파악할 수 있다. 

최근 전세피해자 문제가 국가적 관심사가 되었다. 자신의 전 재산인 보증금을 돌려받지 못해 실의에 빠지고, 스스로 삶을 포기하는 피해자들 대부분이 경제적 약자인 서민이거나, 미래를 꿈꾸며 열심히 살아가던 사회초년생이라는 사실은 더욱 가슴을 아프게 한다. 전세사기 피해를 포함하여 전세권자가 보증금을 돌려받지 못하는 경우는 첫째, 전세계약 당시 알지 못하였던 선순위 채권자가 존재하여 전세금을 아예 돌려받지 못하거나 일부 부족이 생기는 경우. 둘째, 부동산 거래가격 하락으로 전세금 중 일부 손실이 발생하는 경우로 구분할 수 있을 것이다.

전세피해와 관련하여 지금은 대규모로 발생한 탓에 전국민적인 이슈가 되었지만, 사실은 과거부터 크고 작은 전세 관련 피해자들이 꾸준히 있었음에도 주목을 받지 못한 것은 그 피해자들이 사회적 약자로서 그 피해를 고스란히 감수하였기 때문이다. 더 큰 문제는 지금의 정치권에서 논의되는 해결방법은 미봉책에 불과하여 앞으로도 피해자가 계속 발생할 터인데 그에 대한 예방책이 없다는 점이다. 전세 계약 당시 부동산등기부를 확인하고, 인근 거래 시세 조회까지 가능함에도 이처럼 큰 피해가 발생하는 주된 원인 중 하나는, 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 유일한 공적 장부인 등기부가 그 기능을 다 하지 못한 것일 수도 있기에, 지금 마련된 정부안의 문제점을 살펴보고, 부동산 등기제도 개선에 따른 전세피해 예방 안을 제시해 본다.
2. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(약칭:전세사기특별법)의 문제점
최근 논의 끝에 마련된 전세사기특별법의 내용은 1)지원대상 확대, 2)경·공매 절차 지원, 3)금융지원, 4)긴급복지지원 등 한시적 지원내용으로 되어 있다. 큰 피해를 본 임차인 대부분은 공시되지 아니한 선순위 임차인이나 국세 때문에 전세보증금을 반환받지 못한 경우들인데, 일부에 불과한 사기피해자들을 대상으로 한 특별법은 전세피해자 모두를 위한 구제책이 될 수 없을 뿐만 아니라 예방책은 아예 없다.

경·공매 절차 지원내용은 유예나 정지, 절차대행, 우선매수권부여, 공공임대 제공, 조세채권 안분으로 되어 있는바, 절차유예나 정지는 채권회수 지연에 따른 금융기관의 부실을 불러올 수 있고, 우선매수권은 임차인에게 추가매수에 따른 경제적 부담을 줄 뿐이다. 조세채권 안분의 경우 후순위 임차인의 배당금액이 조금 늘어날 가능성이 있을 뿐, 금융지원, 긴급복지 지원 모두 실질적인 피해 회복과 아무런 관련이 없다.

국가기관에서 건물을 매수하여 재임대하는 방법은 부실주택 매수자금을 국민세금으로 메꾸어야 하는 점, 국가기관에서 매수하여 세입자들 피해가 없게 된다면 사기꾼들이나 임대사업자들의 배만 불리게 되는 점, 4. 24.자 신문 보도 대로 서울의 경우 1분기에만 빌라 55%가 전셋값이 떨어진 상태로서, 앞으로 집값이 10-20% 하락하면 서울, 수도권, 지방 할 것 없이 공동주택의 30-40% 이상이 이른바 ‘깡통전세’가 될 것이라는 주택금융연구원의 예측대로라면, 전국의 다가구, 다세대, 연립, 아파트 임대업자들이 전세보증금을 반환하지 못하면 국가에서 모두 사 주는 지경에 이를 수 있다는 점에서 실효성이 없으며 그렇게 해서도 아니 될 것이다. 이처럼 정치권에서 논의하는 해결방법 모두 기존의 법체계를 허무는 것이고, 근본적 해결책이 될 수 없다는 점에서 나쁜 선례가 될 수도 있으며, 종전의 피해자들과 앞으로 발생할 크고 작은 상가임차인들이 피해를 호소할 경우 주택임차인들과 형평성 문제가 발생하여 또 다른 화근이 될 수도 있으므로 일시적 해결방법이 아닌 근본적 해결방법을 모색하여야 할 것이다.
3. 부동산등기제도
부동산등기제도의 첫째 목적은 부동산의 현황과 권리관계를 일반에게 공시하여 거래의 안전과 신속을 꾀하는 것이다. 이를 위하여 마련된 부동산등기부가 일반의 열람에 제공되어 부동산 거래의 중요한 자료로 활용되고 있으나, 본래 목적인 부동산 권리관계의 공시기능을 충분히 감당하지 못한다면, 공신력 없는 부동산등기를 신뢰할 수 없어서 부동산거래는 불안할 수밖에 없고, 그와 비례한 대체수단 이용과 분쟁 증가로 사회의 간접비용이 늘어나게 될 뿐만 아니라, 지금과 같은 부동산 관련 피해가 계속 이어질 것이다. 불행하게도 우리나라의 등기부는 그 공시기능이 불충분하여 어쩌면 지금과 같은 사고는 필연적일 수도 있다.
4. 불충분한 공시기능

부동산 등기는 부동산물권 변동의 효력요건과 처분요건인 동시에, 제3자에 대한 대항력·순위확정력·추정력·후등기저지력 등 각종 부수적인 효력이 있다. 때문에 등기부에는 부동산에 관한 모든 권리들이 공시되어야 하고 우열까지 가릴 수 있어야 한다. 그러나 각종 특별법에 의하여 등기부에 공시된 물권에 버금하거나 우선하는 권리들이 생겨나면서 부동산등기부의 공시기능을 무력화시켜 거래의 안전을 위협하고 있으며, 더구나 이들 특별법에 규정된 권리들은 아예 공시방법이 마련되어 있지 않거나 아주 불충분한 공시방법을 취하고 있음에도 우선하여 법적 보호를 받는 것은 물권법정주의에 반할 뿐만 아니라 지금과 같은 사회문제를 일으키는 주범이 된다는 것이 문제다.

주택임대차보호법의 경우, 임차인의 주택 인도와 주민등록만으로 ‘대항력’과 ‘최우선 변제권’을 부여하고, 확정일자까지 갖추면 ‘순위에 의한 우선변제권’을 인정한다. 이처럼 경매청구권만 없을 뿐 담보물권과 같은 막강한 권리를 부여하면서도 등기부에 공시되지 않는다. 이번 피해자의 약 50%가 다가구 세입자라는 언론 보도를 보더라도 수시로 전출입을 하는 다가구 세입자들로서는 자신보다 우선 보호를 받는 선순위 세입자들의 보증금액, 대항력 유무를 판단할 수가 없다.

근로기준법에서 규정한 임금채권은 등기가 없더라도 다른 채권에 우선하며, 국세기본법 등에서 규정한 국세나 지방세 및 이를 준용하는 공과금들도 조세채권 우선원칙에 따라 등기가 없더라도 다른 채권에 우선하는 규정을 두고 있다. 뿐만 아니라 신축건물의 경우 등기부에 나타나지 않는 유치권자의 권리행사로 뜻하지 않게 피해자가 되기도 한다. 때문에 많은 비용을 들여 강제집행에 착수하더라도 배당금이 부족하거나 잉여금이 없어 경매절차가 취소되기도 하며, 예상치 못한 줄어든 배당금 때문에 건물 인도, 배당이의 등 각종 소송까지 늘어나게 되어 당사자는 물론 법원의 부담도 가중된다. 공시되지 아니한 권리들로 인하여 낙찰가가 낮아지면, 정당한 가격에 의한 환가기능까지 무시되어 채권자와 채무자 모두에게 손해를 끼친다. 이처럼 물권법정주의에 반하고 불충분한 공시기능 때문에 일어나는 부작용을 막기 위해서는 부동산등기부의 공시기능은 개선되어야만 한다.
5. 부동산등기제도를 활용한 개선방안
첫째, 당장의 해결방법으로 전세권자의 일방등기신청을 허용하는 대신 경매청구권은 부여하지 않도록 한다. 주택이나 상가 전세권자의 일방 등기신청을 허용하더라도 임대차보증금 등 계약서의 중요 부분을 등기부에 공시하는 것에 불과할 뿐 당장 전세보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 확정하는 것은 아니다. 보증금반환은 건물인도 및 임차권등기 말소와 동시이행관계에 있고, 임차인의 강제집행은 별도의 집행권원을 득하여야 하므로 임대인에게 아무런 피해가 없다. 현재 시행중인 임차권등기명령 제도는 일방신청의 한 예가 될 것이다.

둘째, 전세권자의 일방등기신청을 허용함과 아울러 경매사건 배당과 관련하여 배당요구종기를 따로 둘 것이 아니라 경매신청일 현재 등기부에 등재된 권리들에 한하여 배당에 참여토록 하면, 채권자들의 성실한 등기를 유도하는 결과가 되어 등기부의 공시기능이 강화될 뿐만 아니라 게으른 채권자나 가장 채권자들로 인한 폐해를 줄일 수 있다.

셋째, 조세채권이 법정기일을 기준하여 선순위 담보 권리들보다 우선하는 것은 행정편의 위주로서 일반채권자들과의 형평성에서 문제가 되므로, 조세채권을 개별주택별 안분하더라도 등기부 압류 순서에 따른 우선 권리를 인정토록 개선하고, 유치권도 부동산과 관련하여 발생한 채권내용 및 점유관계를 등기부에 공시토록 강제하면, 부동산에 관련된 채권들이 등기부에 공시되므로 거래안전을 도모할 수 있다.

넷째, 장기적 해결방법으로는 물권법정주의에 따라 함부로 물권을 창설할 수 없음에도 특별법에 의하여 물권에 버금가는 권리를 부여하는 것은 법적 안정성을 해치므로, 주택임대차보호법과 상가임대차보호법, 국세기본법 등 각종 특별법에 산재한 부동산에 관한 우선 권리들을 민법 물권편에 흡수하는 방법을 고려해 볼 수 있을 것이다.
6. 마치면서
지금의 전세 피해문제는 등기부가 공시기능을 다하지 못한 탓에 과거에도 무수하게 있어 왔고 앞으로도 계속될 문제가 크게 불거진 것에 불과하다. 정치권에서 논의되는 해결책은 기존의 법체계를 허물거나 일시적 지원방안에 불과하다. 근본적인 해결방법으로 부동산에 관련된 모든 권리는 부동산등기부에 공시토록 하고, 공시된 권리들에 한하여 그 효력을 인정하는 방법으로 개선한다면, 등기부만 열람하면 부동산에 대한 권리관계를 한눈에 파악할 수 있으므로 공개되지 아니한 선순위 채권자들로 인한 수많은 전세권자들의 피해를 예방할 수 있을 것이다.

김영대 법무사 (법무사 김영대사무소 대표)